中经记者 杨井鑫 北京报道

近日，江苏省常州市中级人民法院公布了一起民事判决书，涉及购房者断贷之后，银行与房地产企业的纠纷。由于当前房地产价格不断走低，一旦出现购房者断贷问题，房地产企业、银行和购房者损失应由谁承担？该案件成为市场关注的焦点。

断贷引发纠纷

2018年8月，刘某在一家房地产企业购房，签订了《商品房买卖合同》及补充协议，其中约定了刘某购买该企业开发位于常州市天宁区的房产，房屋总价款为193.37万元。《商品房买卖合同》补充协议则约定：“在出卖人担保期限内，若买受人逾期还贷款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。”

法院查明，刘某在购房中支付了房屋首付款58.37万元，通过某银行办理贷款方式向房地产企业支付了房屋余款135万元。银行、房企和刘某三方签订了一手房贷款合同，约定刘某向银行借款135万元以支付房屋余款，同时房地产企业为该笔贷款向银行承担保证责任。

此后，由于刘某未能按时偿还银行按揭贷款，银行向法院提起了诉讼。法院判决，要求刘某偿还银行102.56万元借款及利息、罚息。同时，房地产企业对该笔贷款承担连带清偿责任。

据了解，在房地产企业为刘某向银行代偿了102.56万元贷款之后，该企业遂向法院提起诉讼，要求法院判令解除企业与刘某签署的《商品房买卖合同》，要求刘某配合公司办理《商品房买卖合同》网签备案注销手续，并判令刘某搬出房屋恢复原状，返还购房款发票。同时，房地产企业还提出了由刘某支付违约金38.67万元。然而，该企业在诉讼中的请求一审中被法院驳回。

房地产企业对一审判决不服，向常州市中级人民法院提起了上诉，并于2026年5月7日被法院立案受理。按照房地产企业的逻辑，在刘某断贷之后，企业已经向银行代偿了全部的银行贷款，应该获得房产的产权，并有权向刘某索赔违约金。

房地产企业在诉讼中提到，因为刘某的断供，《商品房买卖合同》解除后的房屋贬值损失应该由刘某承担。根据2024年该房产所在小区的房屋司法拍卖成交情况看，案涉房屋的贬值损失已经超过了41%。

二审法院认为，房地产企业根据生效判决就刘某的还款义务全额承担了清偿义务，现企业主张按照双方《商品房买卖合同》的约定解除双方之间的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定及相关法律规定，法院予以支持。合同解除后，刘某应当将案涉房屋返还给房地产企业，并办理网签备案注销手续，返还购房款发票。对于房地产企业主张违约金按照合同约定总价的20%计算，同时企业又主张房屋的贬值损失应当由刘某承担。法院认为，案涉《商品房买卖合同》因刘某违约解除，企业可以主张违约金，其实际损失超出违约金的，也可主张赔偿损失。但是，由于企业在一审起诉时主张解除合同并承担违约金，并未主张赔偿损失，根据实际情况，法院对企业的违约金主张予以支持，对其提出的赔偿房屋贬值损失的主张，则不再支持。

法院在二审中判决，解除房地产企业与刘某于2018年8月29日签订的《商品房买卖合同》，配合企业办理上述《商品房买卖合同》网签备案注销手续，返还企业就案涉房屋开具的购房款发票。同时，刘某应向企业支付违约金38.67万元。

损失谁担？

“很多人在买房后陷入了一个误区，觉得按揭断供之后，房子不要了就没事了，其实并非如此。”一家股份制银行人士向《中国经营报》记者透露，如果房产价值跌幅较大，不足以弥补银行贷款时，购房者同样需要承担其中损失。“同理，如果房产在法院拍卖后偿还银行贷款有盈余，剩余的款项也会还给购房者。”

该人士向记者表示，在一手房的交易中，房地产企业对贷款阶段性担保是行业惯例。但是，房地产企业与购房者也是有合同约定的，这里面的违约金也很高。“不仅购房首付款‘打水漂’，可能还会面临需要支付违约金或者损失赔偿。”

记者粗略计算，刘某购房的总价为193.37万元，首付58.37万元，法院判定赔偿违约金38.67万元。在不考虑已偿还的银行贷款之外，购房者断供之后的损失就已超过房价的50%。

北京德和衡律师事务所权益合伙人庞珊珊认为，从开发商的角度看，整个贷款购房的过程中，银行把全款付给开发商，购房者断供后银行依据担保合同要求开发商代偿，开发商替购房者还了钱，银行退出，开发商变成了债权人。买卖合同里约定了“出卖人承担担保责任后有权解除合同”，满足解除条件，法院支持开发商收回房屋并主张违约金，是合同约定和法律制度的正常适用。从购房者的角度，在房价已经下跌40%的情况下，房子没了，首付和已还贷款将全部损失，还要再赔38万多元的违约金，负担确实很重。但法律上合同义务必须履行，市场风险不能成为免责理由。法律层面的结论是明确的——合同约定清楚，开发商代偿事实成立，法院判决有依据，这是担保法律制度和合同约定解除制度在个案中的正常适用。但从购房者的实际处境来看，这种处理确实会让已经承受房价下跌损失的购房者雪上加霜。

她认为，房价大幅下跌确实给许多购房者带来了沉重的经济负担和心理压力，但在现行法律框架下，仅以房价下跌为由主张免责，难以获得法律支持。对购房者而言，如果确实无力还款，主动与银行或开发商协商展期、调整还款计划，寻求更灵活的解决方案，比消极断供、被动应诉更有利。

对于购房者故意断贷的法律风险，庞珊珊表示，断供后的合同解除属于违约解除，已付款不退还要返还房屋。一般的合同都会明确，购房者故意断供，导致开发商履行担保责任代偿银行贷款的，开发商有权依据合同约定行使解除权。案件中法院判决解除买卖合同，刘某需将房屋返还给开发商、配合注销网签备案、返还购房发票。购房者不仅失去房屋，已支付的首付款和已偿还的贷款本息全部损失。同时，购房者断贷还可能需要支付高额违约金。

此外，她还提到，尽管案件中虽未支持开发商的房屋贬值损失赔偿请求，但原因在于程序限制，而非实体上不成立。判决书明确指出“实际损失超出违约金的，也可主张赔偿损失”。如果开发商在一审中同时主张，该项请求很可能获得支持。房价跌幅越大，购房者的赔偿责任越重。

“断供会直接带来的征信记录受损，影响后续贷款、信用卡申请。后续进入诉讼阶段，购房者还需承担案件诉讼费等成本；一旦诉讼败诉，购房人不能履行判决的，还会面临限制高消费、限制乘坐飞机高铁、限制子女就读高收费私立学校等惩戒措施。”庞珊珊表示。

（编辑：张漫游 审核：何莎莎 校对：翟军）